Immobilienrechner

Ilja Fribus · Finanzierung & Immobilien

Objekt & Kaufpreis

Objektbezeichnung

Kaufpreis (€)

Eigenkapital (€)

Kaufnebenkosten

Bundesland (setzt Grunderwerbsteuer automatisch)

Grunderwerbsteuer (%)

Notar & Gericht (%)

Makler (%)

Kaufpreis enthält bereits die Nebenkosten (inkl.)

Nebenkosten gesamt

–

= in Euro

–

Grunderwerbsteuer je nach Bundesland (Bayern 3,5 % bis NRW/Schleswig-Holstein 6,5 %), Notar/Gericht ~2 %, Makler bis 3,57 %.

Gebäudeanteil (Abschreibungsgrundlage)

Grundstücksfläche gesamt (m²)

Bodenrichtwert (€/m²)

Miteigentumsanteil (bei Eigentumswohnung)

Zähler

Teiler (Nenner)

Faktor

Gebäudewert lt. Wertermittlung (€) – optional

Empfohlen (BMF/BFH): Boden- und Gebäudewert getrennt ermitteln, dann die Anschaffungskosten im Verhältnis aufteilen. Bleibt das Feld leer, wird vereinfacht gerechnet (Kaufpreis abzüglich Bodenwert).

Anteiliger Bodenwert

–

Gebäudeanteil

–

Der Bodenwert ist nicht abschreibbar – er wird über Fläche × Bodenrichtwert × Miteigentumsanteil vom Kaufpreis abgezogen. Ganzes Haus? Dann 1 / 1 eintragen.

Abschreibung & Steuer

Lineare AfA2,00 %

Grund 2 % · Neubau 3 % · wegen Restnutzungsdauer bis 10 % erweiterbar (0–10 %).

Restnutzungsdauer lt. Gutachten (Jahre) – optional

Kürzere Nutzungsdauer (z. B. laut Gutachten) = höhere AfA. Rechenweg: AfA-Satz = 100 % ÷ Jahre. Wirkt auf die lineare AfA.

Sonderformen der AfA (optional)

Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a)5 % p.a. in den ersten 6 Jahren, danach 3 % p.a. – läuft, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist (≈ 29 Jahre).Sonderabschreibung § 7b (KfW/QNG-40)Nur für Neubau (Mietwohnungsneubau). Zusätzlich 5 % p.a. in den ersten 4 Jahren (max. 20 %) – wird auf die lineare (3 %) oder degressive AfA aufgeschlagen.

Wohnfläche (m²) – für Sonder-AfA § 7b

Baukosten max. 5.200 €/m² (Fördergrenze) · Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA gedeckelt auf 4.000 €/m².

AfA · 1. Jahr

–

Persönlicher Steuersatz (%)

Finanzierung

Sollzins p.a.3,80 %

Anfangstilgung p.a.2,0 %

Darlehensbetrag

–

Rate pro Monat

–

Miete & Entwicklung

Betrachtungszeitraum (Jahre)

Kaltmiete pro Monat (€)

Nicht umlagefähige Kosten p.a. (€)

Weitere Werbungskosten p.a. (€)

z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Kontoführung, Steuerberater, Fahrtkosten – mindern Liquidität und steuerliches Ergebnis.

Mietsteigerung pro Jahr2,0 %

1 % bis 5 % einstellbar.

Wertsteigerung pro Jahr3,0 %

Für den Verkaufspreis am Ende der Laufzeit. 1 % bis 10 % einstellbar.

Ergebnis

Liquidität Jahr 1 / Monat

–

Steuereffekt Jahr 1

–

Verkaufspreis nach 35 J.

–

Vermögen nach 35 J.

–

Restschuld nach 35 J.

–

Bruttomietrendite

–

Cashflow kumuliert (n. St.)

–

Gewinn über die Laufzeit

–

Steuererstattung gesamt

–

Steuererstattung / Eigenmittel

–

davon Anteil am Gewinn

–

Eingesetztes Eigenkapital

–

Steuererstattung = Summe der Rückerstattungen in den Verlustjahren. Spätere Steuerzahlungen sind in Cashflow und Gewinn bereits berücksichtigt. Unverbindliche Modellrechnung – keine Steuerberatung.

Verlauf über die Laufzeit

Jahr	Kaltmiete	Zinsen	Tilgung	AfA	n. umlg. Nebenkosten	Absetzung gesamt	Absetzung n. Miete	Steuer- effekt	Liquidität n. St.	Restschuld	Objektwert

Absetzung gesamt = Schuldzinsen + AfA + nicht umlagefähige Kosten + weitere Werbungskosten. Die Tilgung gehört nicht dazu. Absetzung n. Mieteinnahmen = Absetzung gesamt − Kaltmiete (positiv = steuerlicher Verlust). Steuereffekt = dieser Betrag × Steuersatz: ein Verlust ergibt eine Steuererstattung (+), ein Gewinn eine Steuerlast (−).

Unverbindliche Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben – keine Finanzierungszusage, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die tatsächliche steuerliche Behandlung (AfA-Satz, Gebäudeanteil) ist im Einzelfall vom Steuerberater zu bestätigen. © Ilja Fribus · Finanzierung & Immobilien.